Obwohl es in vielen Bundesländern bereits seit längerem Mietendeckel gibt, ist das Thema erst richtig groß geworden, als die rot-rot-grüne Landesregierung von Berlin beschloss, auf dem gesamten Stadtgebiet einen solchen einzuführen.
Je nach Ausstattung und Baujahr liegt die Obergrenze für einen Wohnung in der Hauptstadt nun zwischen 3,92 Euro den Quadratmeter (Altbau ohne Sammelheizung und Band) und 9,80 Euro (Zwischen 2003 und 2013 gebaut, mit Bad). In den vergangenen Jahren sind die Mieten in Berlin stark gestiegen. Reich sind die Berliner trotzdem nicht. Mit einem durchschnittlichen verfügbaren Einkommen von 19.917 Euro im Jahr liegen sie nur unwesentlich über Bochum (19.620 Euro) und deutlich unter Frankfurt (21.690 Euro), Hamburg (24.421) und München (29.685).
Da die Mieten immer mehr zur Belastung vieler Berliner wurden und viele Menschen dort Angst davor hatten, ihre Wohnungen nicht mehr halten zu können, entschied sich der Senat zu mehreren Maßnahmen, von denen zwei besondere Beachtung verdienen: Wohnungen die einmal im Besitz der Stadt waren wurden zurückgekauft und die Mieten in der Stadt wurden begrenzt.
Der Rückkauf bescherte den einstigen Käufern eine hohe Rendite, ohne eine einzige neue Wohnung zu schaffen. Experten schätzen, dass in Berlin bis 2030 200.000 neue Wohnungen gebaut werden müssten. Die Zahl ist kaum zu erreichen, da die Zahl der Neubauten zurückgeht und sich sogar Genossenschaften aus dem Wohnungsbau zurückziehen, da ihre Einnahmen durch den Mietendeckel zurückgehen werden und sie nicht mehr genug Geld haben, um Neubauten zu finanzieren.
Allerdings gibt es auch Experten jenseits der Rot-Rot-Grünen Politikblase Berlins, die diese Politik unterstützen. Alexander Heintze schrieb in der Immobilien-Zeitung über einen diese Rückkäufe: „Bei dem Kauf der Ado-Immobilien geht es also nicht vordringlich darum, neue Wohnungen zu schaffen. Sondern darum, die Mieten in bestehenden Wohnungen niedrig zu halten und so den sozialen Frieden zu sichern.“
Der zweite Punkt ist der Mietendeckel. Da die Mieten in Städten wie Köln, Düsseldorf, Frankfurt, München, Hamburg und vielen anderen Städten zum Teil deutlich höher als in Berlin sind, tatsächlich gehört Berlin nicht einmal zu den 30 teuersten Städten der Bundesrepublik, könnte er zu einem Exportschlager Berlins werden – zumindest als politische Forderung.
Das Problem: Der Mietendeckel sorgt zwar dafür, dass Wohnungen nicht teurer werden, wenn Mieter nicht auf Tricks wie Möblierung zurückgreifen und ihn so aushebeln, aber er sorgt nicht dafür, Menschen mit wenig Einkommen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Er sorgt indes dafür, dass Menschen mit sicheren Jobs und einem hohen Einkommen sich mehr Wohnraum leisten können und er macht Berlin als Wohnstandort für Hochqualifizierte sehr attraktiv.
Der Wohnungsmarkt ist nicht statisch, Menschen ziehen um. Im Durchschnitt zwar nur 4,5 Mal in ihrem Leben, aber wie das mit Durchschnittswerten so ist: Einige ziehen nie um, andere häufiger. 8,4 Millionen Menschen ziehen jedes Jahr in Deutschland um. 75 Prozent tun es aus privaten Gründen, der Rest zieht wegen des Jobs um: Beziehungen werden geschlossen und gehen auseinander, Kinder werden geboren, die Wohnung wird im Alter zu groß oder an muss der Arbeit wegen in eine andere Stadt. Der Mietpreisdeckel ist eine schöne Sache, wenn man eine Wohnung hat und nicht ausziehen möchte. Begibt man sich auf Wohnungssuche, ist die Sache nicht mehr so einfach.
Denn dann hat man es mit Vermietern zu tun und die haben, vor allem in einer boomenden Stadt wie Berlin, die Auswahl. Und sie werden, auch wenn die Miete günstig bleiben muss, eher der gutverdienenden Ingenieurin eine Wohnung geben als der Ausdruckstänzerin, die am Beginn ihrer Karriere steht. Denn sie wird ihre Miete immer pünktlich zahlen können. Und wenn nicht, gibt es ein Einkommen, dass der Mieter pfänden kann. Da kann die Ausdruckstänzerin nicht mithalten. Und die Ingenieurin wird sich dank des Mietendeckels eine größere Wohnung leisten können als zum Beispiel in München. Für Familien mit Kindern ist das erst einmal keine gute Nachricht.
Was die Ingenieurin durch den Mietendeckel erhält ist eine Art Rente – ein leistungsloses Einkommen. Sie profitiert durch den Boom, der neue, auch gut bezahlte Jobs schafft. Und da die Mieten gleichzeitig günstig bleiben, bleibt ihr nach Abzug der Miete mehr übrig. Der Mietendeckel ist also für Bestandsmieter und attraktive, solvente Mieter eine gute Sache. Für Menschen mit unsicheren Einkommen, oder Kindern ist er es nicht, wenn sie auf Wohnungssuche sind.
Der Berliner Senat hat mit dem Mietendeckel etwas getan, was Paul Collier in seinem Buch „Sozialer Kapitalismus! Mein Manifest gegen den Zerfall unserer Gesellschaft“ als Abschöpfung von Agglomerationsgewinne bezeichnet. Berlin boomt, neue Jobs entstehen, Hochqualifizierte kommen in die Stadt und verdienen gutes Geld. Sie profitieren vom Wachstum der Stadt. Wer auch profitiert und das nur weil er im Besitz von Immobilien ist, ist der Hauseigentümer. Auch seine Zugewinne bezeichnet Collier als Rente, als leistungsloses Einkommen. Diese Rente schränkt der Berliner Senat durch den Mietendeckel ein, die der Ingenieurin steigen. Sie hat nur wegen der Politik mehr Geld in der Tasche.
Und wer hat nichts von alldem, wenn er eine Wohnung sucht? Genau: Die Ausdruckstänzerin.
Für die müsste es eine Sozialwohnung geben. Und die könnte, folgt man Collier, gut über Abschöpfung von Agglomerationsgewinnen finanziert werden – durch die Einnahmen aus den Einkommenssteuern der Ingenieurin und der Vermieters.
Werden nicht in ausreichende Anzahl Sozialwohnungen gebaut und sind Wohnungen ohnehin knapp, weil es mehr Zuzüge als Neubauten gibt, wird es auf dem Wohnungsmarkt immer enger – was für alle schlecht ist, die in den Augen von Vermietern keine Idealmieter sind: Arbeitslose, Vermieter mit Kindern, Geringverdiener und in vielen Vierteln auch Migranten. Findet die Auswahl der Mieter nicht mehr über den Preis statt, greifen andere Kriterien. Netter müssen sie nicht sein.
Ein angenehm differenzierter Artikel in Zeiten der plumpen Meinungsmache gegen den (zeitlich begrenzten) Mietendeckel in den Leitmedien. Das genau ist die Gradwanderung städtischer Wohnungspolitik. Urbane Produktivität durch Agglomeration ist der Kern gesunder ökonomischer lokaler Entwicklung, die allen Bewohnern nutzt. Zu hohe Mieten torpedieren diese gesamtlokalwirtschaftlichen Wohlstand genauso wie zu niedrige. Städte brauchen produktive Bewohner um selbst produktiv, und damit ökonomisch unabhängig und erfolgreich zu sein.
Aber sie brauchen auch ein soziale und kulturelle Spannweite, um überhaupt die soziale und kulturelle Vielfalt zu bieten, die Urbanität ausmacht. Sie braucht, mit einem Satz, sowohl die Ingenieurin als auch die Ausdruckstänzerin. Stadtregierungen, die allerdings öffentliche Grundsstücke und Wohnung aus welchem Grunde auch immer, an private Investoren verscherbeln, unterminieren systematisch diese beiden Seiten urbaner Gesellschaften. Und das hat (nicht nur) Berlin, im Gegensatz z.B. zu Wien getan.
Städte können ohne öffentliche Wohnungsbau auf öffentlichen Grundstücken nicht ihre gesellschaftliche Funktion als dynamische urbane Zentren erfüllen. Erst recht nicht, wenn nicht auch die bezahlbare Wohnungen in zumutbarer Entfernung bekommen, die diese Maschine als technisches und dienstleistendes Personal am Laufen halten. Städte haben deswegen auch auf nationaler Ebene für eine Erhöhung des Mindestlohnes zu plädieren.
Für Berlin allerdings liegt, trotz aller fulminanten Fehler des Senats, die Lösung in greifbarer räumlicher Nähe: Das Tempelhofer Feld. Hier könnte der Senat zeigen, dass Wohnungsbau auch mit Mietendeckel möglich ist und das auch noch sozial verträglich. Er könnte dort obendrein aufzeigen, dass es die Bodenspekulation ist, die zu Zeit das Haupthindernis für eine gesunde ökonomische und urbane Stadtentwicklung darstellt.
Der Mietendeckel ist plumper Populismus und pure Ablenkung.
Wer verteuert Neubauten? -Der Staat! Wer weißt rekordverdächtig wenig Bauland aus? – Die Stadt Berlin! Und dann ist da noch die Tatsache, dass eine Erhöhung der Bevölkerung um 1 bis 2 Millionen in 1 bis 2 Jahren auch zu einer höheren Nachfrage nach günstigem Wohnraum in Ballungsgebieten führt. Wofür auch der Staat verantwortlich ist.
Der Mietendeckel wird es nur noch schlimmer machen, so wie in der DDR.
"Für die müsste es eine Sozialwohnung geben. Und die könnte, folgt man Collier, gut über Abschöpfung von Agglomerationsgewinnen finanziert werden – durch die Einnahmen aus den Einkommenssteuern der Ingenieurin und der Vermieters."
Wie sollte diese Steuer beschaffen sein? Vermögenssteuer? Am Spitzensteuersatz drehen? Man könnte Einkommen aus Vermietung auch für die Rentenkasse nutzen. @Stefan Laurin: Könnte ich hier noch ein paar Vorschläge Informationen bekommen?
Der Mietendeckel ist ein weiterer Schachzug der Politik, um das Resultat der bundesweit niedrigen Einkommen auf Dritte, die Immobilienbesitzer, abzuwälzen. Anstatt dafür zu sorgen, dass Arbeitnehmer und Rentner in Deutschland mehr Geld erhalten und sich somit auch Wohnraum mit an das allgemeine Preisniveau angepassten Mieten leisten könnten, sollen nunmehr die Immobilienbesitzer auf wirtschaftliche Gewinne verzichten. Dass nach Einführung des Euros z.B. die Kosten für Handwerker stärker gestiegen sind als die Mieten zeigt das Dilemma. Instandhaltung und Modernisierung können je nach Lage des Mietendeckels nur noch unzureichend ausgeführt werden. Neubau dagegen garnicht mehr.
In dem Artikel stimmt die Annahme, dass man durch eine Möblierung der Wohnung den Mietendeckel aushebeln könnte, nicht. Die Möblierung, so luxuriös sie auch ist, wird nicht berücksichtigt. Lediglich das Vorhandensein einer Küche ist eins von insgesamt fünf möglichen Kriterien, die zu einem Mietanstieg von 1€ pro Quadratmeter führen könnte. Die schrittweise Enteignung der Vermieter wird sich über kurz oder lang rächen. Der Sanierungszustand wird von Jahr zu Jahr ansteigen. Diese unausgewogene Politik führt zwangsläufig zu maroden Wohnungen und Gebäuden. Das Bundesverfassungsgericht wird viele Teile des Mietendeckels stoppen und das ist gut so. Von den 300 teuersten Städten liegt Berlin mit seiner Durchschnittsmiete auf Platz 263 und zieht gleich mit strukturschwachen Regionen. Im europäischen Vergleich ist Berlin als deutsche Hauptstadt auf Ramschniveau. Es wäre viel wichtiger, dass die Gehälter in Berlin anziehen und reichlich Sozialwohnungen gebaut werden. Dass selbst Wohnungsgenossenschaften statt der ursprünglich geplanten 6000 Wohnungen jetzt nur 2000 bauen wollen sollte ALLE aufhorchen lassen. Mein Vertrauen in RRG ist vollkommen zerstört.
Bei den bereits zu zahlenden Mieten in Berlin und anderen Großstädten wird kaum ein Wohnungseigentümer Sanierungen nicht bezahlen können.
@thomas weigle
Und wieso sollte jemand in eine Wohnung 20-50 T Euro reinstecken, um sie schick zu machen, wenn er genau das gleiche an Miete rauskriegt, wie wenn er garnichts macht?
Oder gehen Sie zum Supermarkt, legen nen Hunderter auf den Tisch und gehen wieder ohne Ware raus?
@Thomas Weigle.
Ich kann Ihnen nicht zustimmen. Entscheidend dafür, ob mit einer Immobilie in Berlin Gewinn erwirtschaftet wird, der in die Renovierung investiert werden kann, ist der Zeitpunkt des Erwerbs und zu welchem Quadratmeterpreis gekauft wurde. Wer in den letzten 6-7 Jahren gekauft hat, der wird mindestens 40 Jahre brauchen, bis sich die Wohnung amortisiert hat. Ich habe 2012 eine 120 m3 Jugendstilaltbauwohnung für 300000€ in marodem Zustand erworben. Dazu kommt die Maklercourtage, die Grunderwerbsteuer, die Sanierungskosten , Rechtsanwalts-, und Notarkosten , sodaß ich insgesamt Ca. 410000€ Gesamtkosten hatte. Meine Mieter zahlen seit Jahren konstant 10€ pro m3. Der nicht umlagefähige Wohngeldanteil beträgt für mich monatlich Ca. 200€. Die Nettomiete muss versteuert werden, dann bleiben je nach Steuersatz 700-800€ Nettomieteinnahmen übrig. Kalkuliert man ein, dass eine Gasetagenheizung alle 15-20 JJahre erneuert werden muss (Ca. 7000-8000€) und ein Badezimmer nach 25 – 30 Jahren (Ca. 15000-20000€) , nicht zu vergessen diverse Reparaturen, dann habe ich nach Ca. 50 Jahren mein eingesetztes Kapital zurück und erlebe das gar nicht mehr. Momentan habe ich eine Rendite von 1,7% und trage das Risiko eines Mietausfalls, Vandalismus und jetzt kommt auch noch der (vorübergehende) Mietendeckel. Hätte ich keine Tochter, würde sich ein Immobilienkauf in Berlin für mich gar nicht lohnen. Die meiste Zeit meines Lebens war ich selbst Mieter und habe mich jeden Monat darüber geärgert, so viel Miete an meinen Vermieter zu überweisen. Heute bereue ich meine Kaufentscheidung und wäre froh ,diese Belastung nicht mehr haben zu müssen. Hätte ich die 410000€ in einen Aktienfond gesteckt, wäre ich jetzt Millionärin.
@ Eleonora # 5
Kann es sein, dass sie keine Ahnung haben, wie hoch die Mieten in den angesagten Vierteln Berlins sind? Dieses Durchschnittszahlenrankingspielchen ist hier nicht sehr zielführend für die Diskussion. Entscheidend für die Mieter ist die prozentuale Erhöhung der letzten 10 Jahre und für die Investoren die prozentuale Bodenwertsteigerung. Im Vergleich zu anderen Boomstädten liegt Berlin da im oberen Drittel und wird noch ein paar Plätze höher klettern.
Es könnte via Mietendeckel den hübschen Effekt geben, dass das Durchschnittseinkommen in Berlin zunimmt. Indem Arbeitslose und Geringverdiener aus der Stadt vertrieben werden und Bessserverdiener neu zuziehen.
Dies könnte man dann wiederum als Beleg dafür nehmen, dass der Mietendeckel Wohlstand für alle bringt.
Den Sinn des Baus von Sozialwohnungen in Boom-Städten verstehe ich nicht.
Wenn Städte boomen und Firmen etc. anlocken, müssen auch entsprechende Zuschläge bezahlt werden. Damit werden andere Städte/Regionen, die bspw. unter Abwanderung leiden, automatisch attraktiver für Unternehmen und Bewohner. Die Subvention von Wohnungen zeigt doch nur, dass zu wenig Geld bezahlt wird und die Gehaltslücken von der Allgemeinheit finanziert werden sollen.
Erschwerrend kommt noch hinzu, dass auch die öffentliche Hand in den Hauptstädten und Boomregionen öffentliche Verwaltungen ansiedelt. Dadurch wird das Problem nochmals verschärft.
Die Mietpreisbremse in Berlin ist ein spannendes Experiment. Wir werden sehen, ob es wirkt.
Ein paar Konzepte für günstiges und verdichtetes Bauen würden aber helfen.
Günstige, ruhige und große Wohnung bei Stadtnähe im Grünen mit Garten wird es nicht geben. Sie sind auch nicht nachhaltig.
Es ist passiert.
In Berlin bricht der Neubau um 50% ein. Selbst Genossenschaften steigen bei Bauprojekten aus. Zuvor boomt der Neubau. Trotz Linkspartei und Berliner Verwaltung wurden wegen der hohen zu erzielenden Mieten 17.000 Wohnungen gebaut. Tendenz war steigend.
@ Aurelia # 11
Geht es noch dummdreister? Bislang wurden vor allem Armen und Geringverdiener aus der Stadt vertrieben, bzw. an den Rand gedrückt. Jetzt haben die von ihnen, die noch da sind, 5 Jahre Schutz vor der Vertreibung.
@ Eleonora # 8
"Wer in den letzten 6-7 Jahren gekauft hat, der wird mindestens 40 Jahre brauchen, bis sich die Wohnung amortisiert hat."
Könnte es sein, dass sie die Wertsteigerung der letzten 7 Jahre und vor allem die sehr, sehr wahrscheinlich noch höhere der kommenden Jahre bei ihrer Wohnung in ihrer Rechnung komplett unterschlagen haben? 🙂
@Arnold Voss. Können Sie auch informative Beiträge verfassen, oder nur andere Kommentare angreifen? Formulierungen wie:'Kann es sein dass Sie keine Ahnung haben', oder:' Geht es noch dummdreister', sind vollkommen unangemessen und beleidigend. Unterlassen Sie das in Zukunft.
Zu 15: Die Wertsteigerung meiner Wohnung habe ich nicht vergessen. Gut, dass Sie aufgepasst und mich daran erinnert haben. Sie müssten aber auch wissen, dass sich diese Wertsteigerung nur bei einem Verkauf auswirkt, ansonsten habe ich davon gar nichts. Da ich nicht verkaufe, werde ich mir jetzt täglich vorstellen was für eine gute Partie ich eigentlich bin und Freudentänze aufführen.
@ Eleonora.
Ich habe ihnen Fragen gestellt. Und sie sagen jetzt, dass ihre Vermögenssteigerung, und nichts anderes ist die Wertsteigerung ihrer Wohnung, deswegen nicht existiert, weil sie sie nicht verkaufen wollen. Ist das ihr Ernst? Und falls sie es nicht wissen sollten: Sie können sie beleihen, ohne ihre Wohnung zu verkaufen. War das informativ genug?
@ Eleonora
Und noch was. Es ist dummdreist zu behaupten, dass die Mietpreisbremse den Armen und Geringverdienern nichts nutzt. Es ist nämlich genau das Gegenteil der Fall. Die Mieten in den bisherigen Neubauwohnengen kann keiner von ihnen bezahlen. Jetzt können sie wenigstens im Bestand bleiben, weil dort ihre Miete die kommenden 5 Jahre nicht ansteigt
@Eleonora (16), Sie haben aber die Wahl ob sie verkaufen oder eben nicht verkaufen. Diejenigen aber, die die höheren Mieten zahlen müssen, weil die Immobilienpreise ansteigen, werden Sie sicher um diese Wahlmöglichkeit beneiden.
Die haben die Wahl zu bezahlen, oder sich einen Platz unter einer Brücke zu suchen.
Ach, da Sie unter Nicknamen kommentieren, kann doch Ihr Beleidigsein, bestenfalls rein theoretischer Natur sein. Oder?
Wenn angeblich Genossenschaften aussteigen, müssen halt neue mit kommunaler /staatlicher Beteiligung gegründet werden und den bisherigen, die sich zu bauen weigern, sämtliche Subventionen und sonstigen Vorteile entzogen werden. Ihre bisherigen Mieter werden sie dann schon auf Trab halten.
Es hilft nur noch eine Politik der harten Hand auf dem Wohnungsmarkt.Anders lässt sich die GG-Forderung "Eigentum verpflichtet."nicht durchsetzen. Auch weil das Mietendebakel nur den Armseligen(afd) nutzt.
@Eleonora: Mit einem Aktienfond macht man also 250% Gewinn in 7 Jahren? Und ja, Gewinne macht man bei Immobilien in erster Linie durch Wertsteigerungen oder eben auf sehr lange Sicht – denn wissen Sie was, wer 50 Jahre Miete zahlt, zahlt am Ende genauso viel, wie für den Kaufpreis, besitzt aber am Ende 0,0 davon.
Um aber über Mieten Rendite zu erwirtschaften, dafür sind die Kaufpreise einfach viel zu hoch. 120qm für 300.000 Euro ist ja noch recht günstig – war das in Berlin? In München bekommen Sie dafür gerade mal ein 1,5-Zimmer-Apartment. Aber irgendwie auch seltsam, da investiert jemand fast eine halbe Millionen und merkt dann hinterher, dass ja doch gar nicht so viel monatlich bei rumspringt. Haben Sie das vorher nicht durchgerechnet? Sind sie von Kaltmieten >25 Eur/qm ausgegangen oder wie war das? Einfach mal gekauft und geschaut was am Ende auf dem Konto landet?
Und zum Mietpreisdeckel: War absolut überfällig. Ich lebe in München und mein Bruttogehalt mag zwar im Bereich der oberen 10% liegen, aber viel davon hab ich nicht, wenn 40% von meinem Netto dafür drauf geht, mein Grundbedürfnis zu befriedigen, ein eigenes Zuhause zu haben.
Es bringt auch nichts bei der Diskussion Durchschnittsmieten zu nehmen. Verliere ich meine Wohnung in Berlin, bringt es mir nichts, dass ein 10 Jahre alter Mietvertrag heutzutage spottbillig wäre, wenn ich bei der Neu-Suche locker mal das 3-fache davon zahlen darf. Und gerade wenn ich als Vermieter bei einer Neuvermietung vierstellig mehr verdienen würde (pro Monat, pro Wohnung!), ist der Anreiz recht groß, seine Altmieter irgendwie los zu werden. Da geht es dann auch nicht mehr darum, dass die "Ausdruckstänzerin" keine große Altbauwohnung in Friedrichshain findet (es war schon immer so, dass eine Wohnungssuche ohne regelmäßiges, festes Einkommen deutlich schwieriger verläuft – aber dafür gibt es auch die 30qm Wohnung im abgenutzen Zustand um 5. Stock, da will nämlich kein Gutverdiener rein), sondern dass die Grundschullehrerin ihre Heimatstadt verlassen muss. Oder dass ein gutes Ingenieursgehalt alleine nicht mehr reicht, um Wohnraum für seine 4-köpfige Familie zu finanzieren. Und das betrifft dann am Ende sogar selbst diejenigen, die in ihrer Eigentumswohnung leben, wenn sich ihre Nachbarschaft von der Mitte der Gesellschaft zu lauter Neureichen verändert hat. Wo das ganze hinführen kann, sieht man eindrucksvoll in San Francisco oder Seattle. Dort ist Obdachlosigkeit längst ein Problem der Mittelschicht geworden und Krankenschwester oder Kassierer müssen teilweise Pendelzeiten von 3h in Kauf nehmen, pro Strecke!
Das alles lässt sich aus dem Ruhrgebiet natürlich schwer nachvollziehen.
Suchen Sie nach Finanzierungsmöglichkeiten für Ihren neuen Hauskauf, Bau, Immobiliendarlehen, Umschuldung, Schuldenkonsolidierung, privaten oder geschäftlichen Zweck? Willkommen in der Zukunft! Finanzierung leicht gemacht mit uns. Kontaktieren Sie uns, da wir unsere Finanzdienstleistungen zu einem niedrigen und erschwinglichen Zinssatz von 3 % für lange und kurze Darlehenslaufzeiten anbieten, mit 100 % garantiertem Darlehen. Kontaktieren Sie uns für weitere Darlehensakquisitionsverfahren unter: joshuabenloancompany@aol.com