Für den Prinz gehört das Kreuzviertel zu den schönsten Stadtteilen des Ruhrgebiets. Und im Kreuzviertel befindet sich auch die erste Immobilie die wir zur Zwischennutzung vorstellen.

Das Kreuzviertel bietet seinen Bewohnern zahlreiche Annehmlichkeiten: Es gibt schöne Kneipen und der Westpark ist nicht weit. Gute Schulen, die Nähe zur Innenstadt und hervorragende Einkaufsmöglichkeiten in Verbindung mit einem attraktiven Altbaubestand machen es zu einem der Hip-Quartiere des Reviers. Schön, dass unsere erste Immobilie, die wir für einen Neu- oder Zwischennutzung vorschlagen, hier liegt. Besser kann man kaum starten – dank an den Tippgeber aus Dortmund.

Bei dem Objekt handelt es sich um das 1907 erbaute ehemalige Königliche Gymnasium. Die Adresse: Lindemannstraße 6 – 8. Die ehemalige Schule bietet eine Nutzfläche von 2.127,00 m² bei 2.819,00 m² Gesamtfläche und ist im Besitz des Landes Nordrhein Westfalen. Das bietet das leerstehende Gebäude zum Kauf an.  Bislang ohne Erfolg, wie man dem Eintrag auf Immoscout entnehmen kann.

Das renovierungsbedürftige Gebäude mit dem mittlerweile romantisch verwilderten Schulhof könnte vielfältig genutzt werden: Ateliers, Schulungsräume (Klar, dafür wurde es ja gebaut) oder Probebühnen sind  ebenso denkbar wie ein großes Terrarium mit Doom-Effekt: Hinter welcher Tür lauert wohl der hungrige Waran?

Über Anfragen zu Zwischen- oder Umnutzung freut sich Heiner Jansen vom Bau- und Liegenschaftsbetrieb Nordrhein-Westfalen  (www.blb.nrw.de). Tel.: 0211/61700211. Ein Gespräch mit den Landtagsabgeordneten von SPD und Grünen aus Dortmund könnte hilfreich für alle sein, die die Initiative ergreifen wollen.

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Im Ruhrgebiet gibt es immer mehr Leerstand. Aber es gibt auch eine Menge Initiativen, Gruppen oder Personen, die dringend günstige Räume suchen. Wir wollen helfen, beides zusammen zu bringen.

Die Hausbesetzungen in Essen und Dortmund in den vergangenen Wochen haben gezeigt, dass es einen großen Bedarf an günstigen Räumen gibt. In beiden Fällen wollten die Besetzer die Häsuser zwischennutzen bis die Besitzer der leerstehenden Gebäude eine Nutzung gefunden hätten. Wir denken dass die Zwischennutzung nicht nur Künstler und andere Kreative interessant ist. Warum sollen nicht auch Handwerker, eine Stadtteilgruppe oder eine Hausaufgabenhilfe leerstehende Räume zweitweise belegen?

Wir wollen, das über Zwischennutzung diskutiert wird. Und wir wollen Zwischennutzung ermöglichen. Gerne aber auch eine unbefristete neue Nutzung, denn für viele Immobilien gibt es im schrumpfenden Ruhrgebiet keine wirtschaftliche Perspektive.

Deshalb suchen wir Gebäude die sich für solche Konzepte eignen. Wir glauben das  Gebäude die im Besitz der Städte, ihrer Tochterunternehmen, des Landes, des Bundes, der Kirchen und Gewerkschaften sind sich am besten für Zwischen- oder Neunutzung eignen – hier ist die Möglichkeit über politischen Druck und öffentliche Diskussionen etwas zu erreichen am größten.

Wir haben am Wochenende angefangen, uns nach passenden Gebäuden  umzuschauen. Und wie das bei Immobilien so üblich ist, haben wir das Augenmerk auf die drei wichtigsten Immobilieneigenschaften gelegt: Lage, Lage, Lage.

Was wir suchen sind  leerstehende Gebäude in den Innenstädten oder Innenstadtrandlagen von Bochum, Dortmund, Essen und Duisburg. Im Idealfall sind sie im Besitz der  öffentlicher Hand. Wir werden diese Immobilien hier veröffentlichen. Wir werden die Immobilien beschreiben und Ansprechpartner benennen, mit denen man über Zwischennutzungen diskutieren kann. Wir freuen uns natürlich auch über private oder öffentliche Immobilienbesitzer, die hier ihre Gebäude oder Ladenlokale für eine Zwischen- oder Neunutzung anbieten wollen.

Wir glauben, dass auch die Immobilienbesitzer von Ideen wie der Zwischennutzung profitieren können. In Wuppertal hat man das  erkannt. Dort gibt es die  Zwischennutzungsagentur. Kommende Woche würden wir gerne die ersten Immobilien hier veröffentlichen mit der Diskussion beginnen, warum sie leer stehen und was man mit den Gebäuden so machen könnte.

Stefan Laurin, Christian Werthschulte

Informationen bitte an: info(at)ruhrbarone.de

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Drei Männer, drei Gitarren und drei Mal ganz gehörig Muffensausen. Drei Perspektiven auf das Leben und eine zerstörte Bühne. Carsten Marc Pfeffer, Malte von Griesgram und Tommy Debone läuten den Start der Singer-Songwriter-Reihe im Bochumer Rottstr5-Theater mit einem echten Knalleffekt ein. Flaschen fliegen, Züge donnern über die Köpfe der Zuhörer hinweg und die erste Veranstaltung der Singer-Songwriter-Reihe hat bewiesen, was für eine großartige Idee die Jungs von der Rottstr5 da hatten. Von unserer Gastautorin Chantal Stauder

Debone, in Jeans und Karohemd betritt garniert mit einem Drei-Tage-Bart die Bühne des Bochumer Off-Theaters. Seine Stimme klingt sympathisch, nach ganz viel Whiskey und noch mehr Zigaretten. Ein Kerl, der locker von Tom Waits sozialisiert worden sein könnte. Schüchtern, solange er spricht, ein Draufgänger, sobald er singt. Irgendwie verwegen, aber merklich nervös. Ein postmoderner Großstadtwestern, gespickt mit lässigem Groove, von mehr als einer komödiantischen Episode unterbrochen. Er ist dankbar für seinen ersten Auftritt in der Rottstr5, weil er den Laden „scheiße geil“ findet. Bevor es losgeht schickt er noch eine letzte Warnung an sein Publikum: „Da müssen wir jetzt beide durch. Also ihr und ich.“ Die Songtexte des Achtundzwanzigjährigen zeugen von einer gewissen Selbstironie, aber auch von reichlich Schwermut. Es ist Musik, die man sich als Soundtrack für die Paarungs-Pirsch in heruntergekommenen Bars wünscht. Debone präsentiert sich noch eckig und kantig. Bei ihm hat noch nicht die sonst so allgegenwärtige Geschmeidigkeit Einzug gehalten, mit der sich geübtere Barden gewöhnlich auf der Bühne bewegen.

Textsymmetrie aus der Phrasenkiste

Malte von Griesgram dagegen setzt auf Textsymmetrie und greift dabei manchmal ein Stück zu tief in die Phrasenkiste. Zur Einleitung gibt es lässige Provokationen: „Die Wenigsten kennen mich und ich kenne die Wenigsten von euch. Es kann also eine hocherotische Angelegenheit werden.“ Die ersten Songs sind treffend, rund und erzählen von Liebe, Frauen und Gefühlen. Von Griesgram weiß, während wir leben, sammeln wir die Bilder für den Abspann. Es geht um schöne Momente und deren Wiederholung. Seine Texte sind ein bunt zusammen gepflückter Strauß rhetorischer Stilblüten, bei denen von Griesgram gern mal in umliegende Kitsch-Pfützen tritt. Manchmal wirkt es ein bisschen wie zuviel Puderzucker auf der süßen Waffel. Es klingt ein bisschen zu pathetisch, zu dick aufgetragen, womit er seine Zuhörer verzaubern möchte. Ein Song, der das Herz nicht berührt, langweilt das Ohr. So können seine Songs am Ende nicht halten, was sie zu Anfang versprachen.

Carsten Marc Pfeffer betritt die Bühne und murmelt dabei selbstvergessen und nervengebündelt vor sich hin. Aufwendig bindet er seine Krawatte, stimmt minutenlang seine Gitarre und tritt dann ans Mikro, um sich in epischer Breite über Hannes Wader und Konstantin Wecker auszukotzen, die gleichzeitig im Bochumer Ruhrkongress ein Konzert spielen. Dass er seine Tiraden im feinsten Cockney-Englisch hält, macht die Situation noch befremdlicher. Er beginnt eine spinnerte Beck-Version von „I was made for loving you“, die er lachend abbricht. Die Irritation im Publikum könnte nicht größer sein. Das macht dem Liedermacher ersichtlich großen Spaß. Er schnippt sich ein Bier auf, zündet sich eine Zigarette an. Dann erst geht es richtig los.

Die Heiligkeit der blöden Kuh

Sofort der erste Song zielt direkt ins Herz. Pfeffer schreibt deutschsprachige Lieder für Frauen, die es eigentlich nicht verdient haben. Das macht er ziemlich gut. Dabei gelingt es ihm immer wieder, den größten Schweinkram mit einer poetischen Aura des Mystischen zu umgeben. Man möchte ihm zustimmen, wenn er bemerkt, dass es für einen Liedermacher beizeiten ganz hilfreich sein kann, wenn einem ab und zu eine blöde Kuh über den Weg läuft. Er singt mit einer Verletzlichkeit und Intensität, die die Welt aus den Angeln hebt. Die Bochumer sind begeistert und fast ein bisschen verliebt, weil sich da einer so sehr verschenkt. Schweißüberströmt und von der Stimmung des Abends ergriffen, zerlegt Pfeffer dann kurzerhand die Bühne der Rottstr5. Requisiten fliegen ins Publikum, eine Frau schreit auf, die Diskokugel klatscht gegen die Theaterwand: Bier, Wahnsinn, Scherben. Verdammt viel Stil hat es aber auch, als sich der Intendant der Rottstr5. von diesem Radau anstecken lässt und die erste Bierflasche höchstpersönlich auf die Bühne wirft. Fight Club: Arne Nobel als Pfeffers Tyler Durden – einfach geil. „Mit dem Pfeffer würde ich überall hingehen“, so Nobel. Pfeffer sagt über sich selbst, dass er im Punk sozialisiert wurde. Er ist das personifizierte Punk-Zitat. Doch sein Thema ist nicht der Hass, sondern die Liebe. Das Zuviel der Liebe.

Als das Publikum nach der zweiten Zugabe immer noch keine Ruhe geben will, zückt Pfeffer den Revolver. „Schnauze“, brüllt er in den Applaus hinein, die Waffe auf das Publikum gerichtet. Doch kann er machen, was er will, der Applaus nimmt eher noch zu. Pfeffer hat sich an diesem Abend Narrenfreiheit erspielt. Bei so einem irren Kerl wie diesem geht den Bochumern einfach das Herz auf. Und noch einmal: einfach geil.

Die Noa Bank ist am Ende. Sie ist ruiniert, kaputt und einfach fertig. Die Noa Bank sollte eine alternative Bank sein. Sie war wohl nur ein Bereicherungsinstrument für ein paar dubiose Gestalten.

Wie gesagt, sie ist am Ende. Die Bundesanstalt für Finanzaufsicht hat die Noa Bank vorübergehend geschlossen, die Einlagen eingefroren – das Abenteuer des Bankengründers François Jozic beendet.

Das besondere daran: Die ganze Nummer hätte jeder wissen können. Denn der Spiegel hat bereits im April über dubiose Vorgänge bei der Noa Bank berichtet.

Damals aber wusste sich Jozic zu helfen. Über die sozialen Medien – über Blogs und Co – ließ er Angriffe auf den Spiegel fahren und auf den Autoren Günter Heismann. Viele Angriffe waren unter der Gürtellinie. Einige trieb Jozic auch selbst voran. Andere kamen als Beiwagenzweifler hinzu.

Etliche Blogs sind auf die Angriffe von Jozic eingegangen.

Nun weiß man, was man manchmal von etablierten Medien hat. Die Leute, die damals auf den Spiegel gehört haben, konnten ihr Geld retten. Die Leute, die auf diese Zweiflerblogs lauschten, müssen jetzt um ihre Einlagen bangen.

Die Zwischennutzung ist seit einiger Zeit ein großes Thema, vor allem in der sogenannten Kreativwirtschaft. Sogenannte Leerstände sollen auf Zeit von den sogenannten Kreativen belegt werden, bis sich ein Mieter findet, der den vom Vermieter gewünschten Mietpreis bezahlen kann. Gerne wird das auch „Bespielen“ eines Leerstandes genannt, wenn sich dieser in einer zentralen Lage mit viel Passanten befindet. Die Zwischennutzung ist dann eine Art Simulation der Vermietung, eine  aktive Tarnung des Leerstandes, bis wieder ein echter, sprich zahlungsfähiger Mieter vorhanden ist.

Zwischennutzungen sind aus ökonomischer Sicht für den Immobilienbesitzer nichts anderes als eine Vermietung zweiter bis dritter Klasse, ein nicht wirklich ernst zu nehmender vorüber gehender Zustand. Deswegen ja auch Zwischennutzung. Sie muss deswegen auch möglichst bald beendet werden können, da niemand sicher weiß, wann jemand am Markt erscheint, der ein Mietpreis zahlt, mit dem das Grundstück/Gebäude schwarze Zahlen schreibt. Entsprechend werden die Zwischen-Mietverträge gestaltet.

Die Zwischennutzung birgt damit aus sich selbst heraus reichlich Konfliktstoff zwischen Mieter und Vermieter und stößt deswegen bei Immobilienbesitzern nicht gleich auf Begeisterung. Was ist, wenn der Mieter sich weigert auszuziehen oder eine höhere Miete zu zahlen? Was ist, wenn er gegen die geschlossen Vertrag und seine zeitliche Begrenzung klagt? Zwischennutzungen sind also auf den ersten Blick nur dann für den Vermieter sinnvoll, wenn auch der Mieter ein ebenso kurzfristiges Interesse hat wie er selbst und  über die entsprechende Flexibilität und Mobilität beim Um- bzw. Auszug verfügt.

Wenn der Immobilienbesitzer sein Gebäude zu Spekulationszwecken leer stehen lässt, steht er mit jeder Art Zwischennutzung sogar auf Kriegsfuß. In der Regel will er dann das Gebäude/Grundstück mit Gewinn verkaufen statt es zu vermieten. In diesem Fall aber verzögert jede auch noch so kurzfristige vertragsbezogene Nutzung des Gebäudes den Verkauf bzw. senkt sie den Verkaufspreis erheblich. Deswegen reagiert diese Art von Eignern auch so allergisch auf Besetzungen, denn diese sind für sie noch unkontrollierbarer als selbst vertraglich hochflexibel abgesicherte Zwischennutzungen.

Ist der Eigner jedoch an einem Abriss bzw. an einer Umnutzung des Grundstücks interessiert, kann für ihn eine mögliche Zwischennutzung als Letztnutzung sinnvoll sein, die auch im Interesse des Eigners mehrere Jahre dauern kann, da sich Umnutzungsprozesse in der Regel so lange hinziehen. In diesem Fall reicht ihm allerdings, wenn er ökonomisch konsequent handelt und zum Nachteil der Zwischenmieter, keine reine Kostenmiete aus. Sie würde nämlich nur den Erhalt des Gebäudes finanzieren, was für ein für den Abriss bestimmtes Gebäude natürlich sinnlos ist. Eine Endnutzung bringt ihm also nur dann einen Vorteil, wenn sie mehr als die Erhaltungskosten einbringt.

Wenn das Gebäude sich jedoch in einer zentralen und damit in der Regel in einer Hochmietlage befindet, ergibt sich aus Zwischenmietersicht auch bei einem die Erhaltungskosten übersteigenden Mietzins ein erheblicher Mietvorteil in Bezug auf die sonst an diesem am Standort zu zahlenden Mieten. Erst recht wenn die Mietdauer mit seinen Interessen übereinstimmt. Er zahlt weniger als an diesem Standort üblich und der Besitzer schreibt auch für die Restvermietungszeit zwar kleine dafür aber schwarze Zahlen

Für eine echte Zwischennutzung, d.h. bei Bestands- und Nutzungserhalt des Gebäudes, ist  dagegen die reine Kostenmiete für den Vermieter schon als Gewinn zu verbuchen, da das Gebäude durch eine raumkonforme Nutzung zumindest seinen Sachwert beibehält. Diese Sachwertstabilität ist der eigentliche ökonomische Sinn  der echten Zwischennutzung, während der Mieter natürlich auf einen höheren Verkehrswert wartet bzw. diesen vom Markt über kurz oder lang erhofft oder erwartet. Es ist in der Regel auch der vorherige Verkehrswertverfall, sprich die sinkende Mieteinnahme, die in der Regel den Leerstand und damit die Option der Zwischennutzung auslöst.

Führt der Leerstand im Rahmen eines Gesamtbesitzes aber zu Steuervergünstigung, die den eventuellen Sachwertverfall mehr als ausgleichen, ist selbst in diesem Fall eine Zwischennutzung für den einzelnen Vermieter ökonomisch sinnlos. Es sind dann eher die Anlieger und mittlerweile auch die Stadtverwaltungen, die auf eine Zwischennutzung drängen um das städtische Gesamtbild positiv zu beeinflussen, da zunehmende und dauerhafte Leerstände, erst recht wenn sie sich in einer bestimmten Gegend oder Straße anhäufen, dort zum allgemeinen Verkehrswertverfall und später auch zum Sachwertverfall führen können.

In einer solchen Situation macht die Zwischennutzung für den einzelnen Immobilienbesitzer zwar immer noch wenig Sinn, für die (Wieder)Aufwertung des von Leerständen betroffenen Stadtteils jedoch umso mehr. Der Gewinn für die einzelne Immobilie hält sich dabei in der Regel kurzfristig in Grenzen. Mittel bis langfristig kann sich jedoch eine Lageverbesserung einstellen die auch den Verkehrswert der Einzelgrundstücke/Gebäude wieder anhebt.

Dies geschieht allerdings nur, wenn die Hoffnung auf Aufwertung nicht trügt oder die Zwischenmieter mit ihrer Nutzung selbst Erfolg haben, bzw. nach einer gewissen Zeit in der Lage sind, mehr als die Kostenmiete zu bezahlen. Auch in diesem Fall ergibt sich für Mieter und Vermieter aus der Zwischennutzung eine dauerhafte Win-Win-Situation, bzw. kann die Zwischen- zur Dauernutzung werden. Deswegen sollten die Vermieter, die einzeln oder gemeinsam eine solche Lageaufwertung anstreben, auch selbst am Erfolg der Zwischenmieter interessiert sein.

Für Vermieter, denen vor allem an einer Restverwertung gelegen ist, d.h. die so viel wie möglich aus ihrem Immobilienbesitz rausholen und dazu möglichst wenig in ihn investieren wollen, gilt das genaue Gegenteil. Sie sind an dieser Art von unterstützender Zwischennutzungen nicht interessiert. Sie wollen kurzfristige Erfolge und nehmen dafür auch für die Gesamtlageentwicklung schädliche Nutzungen in Kauf, wenn den die eigene Kasse stimmt. Sie haben in der Regel auch nicht das geringste Interesse an jeder Art von Kultur- und Kunstproduktion in ihren Gemäuern, weil deren Gewinnaussichten in der Regel als sehr unsicher gelten.

Ökonomisch sinnvoll ist deswegen eine Zwischennutzung für den Mieter nur dann, wenn ihm beim Erfolg auch die vertragliche Aussicht auf die Mietverlängerung, bei eventuell höherer Miete zugesichert wird. Es sei denn, er ist durch seine Nutzungsabsicht selbst nur auf eine Kurzzeitanmietung aus. Dies ist jedoch eher bei Wohn- als bei gewerblicher Nutzungen der Fall. Die sogenannten Kreativen wollen aber häufig sogar beides in einer Einheit oder in unmittelbarer Nähe und sind schon deswegen auch als Künstler und Kulturschaffende nicht in der Lage alle paar Monate den Aufenthaltsort zu wechseln. Erst recht nicht, wenn sie bei ihren Produkten auch auf Laufkundschaft angewiesen sind.

Für sie lohnt sich eine Zwischennutzung also eigentlich nur dann, wenn sie in Wirklichkeit gar keine ist. Sie ist deswegen vor allem für die (noch) nicht so erfolgreichen unter ihnen nicht wegen des Zwischenzeitlichen sondern wegen des damit verbundenen unterdurchschnittlichen Mietpreises interessant. Die zeitliche Begrenzung spielt nur insofern eine Rolle, weil sie die Möglichkeit eröffnet beim absehbaren  Misserfolg aus dem Mietvertrag auch schnell wieder aussteigen zu können. Während also auch bei der Zwischennutzung beim Mietpreis aus der Natur der Sache immer eine Differenz zwischen den Erwartungen von Mieter und Vermieter besteht, kann beim Zeitfaktor in einem solchen Fall ohne weiteres eine Interessengleichheit vorhanden sein.

Im Ruhrgebiet gelten zu diesen allgemeinen Bedingungen jeder Zwischennutzung jedoch noch folgende regionale Sonderkonditionen:

1.    Das Ruhrgebiet ist keine Boomregion und von daher ist der Spekulationsdruck hier nur in sehr wenigen zentralen Büroarealen und so gut wie keinem Wohngebiet vorhanden.

2.    Es gibt flächendeckend Gewerbe- und Wohnleerstände und das auch in zentralen städtischen Lagen, die seit Längerem vorhanden und auch nicht in naher Zukunft durch den Markt belegt werden können.

3.    In einigen Bereichen clustern sich  dabei mittlerweile diese Leerstände und führen zu generellen Lageabwertung.

4.    Es gibt mittlerweile auch erhebliche Leerstände im öffentlich oder quasiöffentlichen, sprich vom Steuerzahler erheblich oder gänzlich subventionierten Immobilienbesitz.

Das Potential der Zwischennutzungen liegt in der Ruhrstadt national gesehen, auch was die Agglomerationsräume betrifft, also erheblich über dem Durchschnitt und das auch in zentralen Lagen.

Aber auch im Ruhrgebiet gilt alles in allem, dass Zwischennutzungen nur dann ökonomisch sinnvoll sind wenn sie für Mieter  u n d  Vermieter einen Vorteil ergeben, der die Dauernutzung mit einschließt. Denn häufig wechselnde Mieter sind auch für den Vermieter eine Last, sofern er nicht ein Hotel betreibt. Besetzungen sind also nur da zu empfehlen, wo absehbar ist, dass der Vermieter durch den so erzeugten Handlungsdruck auf Vermietungslösungen gestoßen wird, die auch ihm einen Vorteil bieten. Es sei denn es geht um eine politische Demonstration, die auf einen eklatante Raumnot, also eine gesellschaftlichen Missstand hinweisen will. Das ist dann allerdings ein ganz anderes Thema.