Vom Sinn und Unsinn der Zwischennutzung

Die Zwischennutzung ist seit einiger Zeit ein großes Thema, vor allem in der sogenannten Kreativwirtschaft. Sogenannte Leerstände sollen auf Zeit von den sogenannten Kreativen belegt werden, bis sich ein Mieter findet, der den vom Vermieter gewünschten Mietpreis bezahlen kann. Gerne wird das auch „Bespielen“ eines Leerstandes genannt, wenn sich dieser in einer zentralen Lage mit viel Passanten befindet. Die Zwischennutzung ist dann eine Art Simulation der Vermietung, eine  aktive Tarnung des Leerstandes, bis wieder ein echter, sprich zahlungsfähiger Mieter vorhanden ist.

Zwischennutzungen sind aus ökonomischer Sicht für den Immobilienbesitzer nichts anderes als eine Vermietung zweiter bis dritter Klasse, ein nicht wirklich ernst zu nehmender vorüber gehender Zustand. Deswegen ja auch Zwischennutzung. Sie muss deswegen auch möglichst bald beendet werden können, da niemand sicher weiß, wann jemand am Markt erscheint, der ein Mietpreis zahlt, mit dem das Grundstück/Gebäude schwarze Zahlen schreibt. Entsprechend werden die Zwischen-Mietverträge gestaltet.

Die Zwischennutzung birgt damit aus sich selbst heraus reichlich Konfliktstoff zwischen Mieter und Vermieter und stößt deswegen bei Immobilienbesitzern nicht gleich auf Begeisterung. Was ist, wenn der Mieter sich weigert auszuziehen oder eine höhere Miete zu zahlen? Was ist, wenn er gegen die geschlossen Vertrag und seine zeitliche Begrenzung klagt? Zwischennutzungen sind also auf den ersten Blick nur dann für den Vermieter sinnvoll, wenn auch der Mieter ein ebenso kurzfristiges Interesse hat wie er selbst und  über die entsprechende Flexibilität und Mobilität beim Um- bzw. Auszug verfügt.

Wenn der Immobilienbesitzer sein Gebäude zu Spekulationszwecken leer stehen lässt, steht er mit jeder Art Zwischennutzung sogar auf Kriegsfuß. In der Regel will er dann das Gebäude/Grundstück mit Gewinn verkaufen statt es zu vermieten. In diesem Fall aber verzögert jede auch noch so kurzfristige vertragsbezogene Nutzung des Gebäudes den Verkauf bzw. senkt sie den Verkaufspreis erheblich. Deswegen reagiert diese Art von Eignern auch so allergisch auf Besetzungen, denn diese sind für sie noch unkontrollierbarer als selbst vertraglich hochflexibel abgesicherte Zwischennutzungen.

Ist der Eigner jedoch an einem Abriss bzw. an einer Umnutzung des Grundstücks interessiert, kann für ihn eine mögliche Zwischennutzung als Letztnutzung sinnvoll sein, die auch im Interesse des Eigners mehrere Jahre dauern kann, da sich Umnutzungsprozesse in der Regel so lange hinziehen. In diesem Fall reicht ihm allerdings, wenn er ökonomisch konsequent handelt und zum Nachteil der Zwischenmieter, keine reine Kostenmiete aus. Sie würde nämlich nur den Erhalt des Gebäudes finanzieren, was für ein für den Abriss bestimmtes Gebäude natürlich sinnlos ist. Eine Endnutzung bringt ihm also nur dann einen Vorteil, wenn sie mehr als die Erhaltungskosten einbringt.

Wenn das Gebäude sich jedoch in einer zentralen und damit in der Regel in einer Hochmietlage befindet, ergibt sich aus Zwischenmietersicht auch bei einem die Erhaltungskosten übersteigenden Mietzins ein erheblicher Mietvorteil in Bezug auf die sonst an diesem am Standort zu zahlenden Mieten. Erst recht wenn die Mietdauer mit seinen Interessen übereinstimmt. Er zahlt weniger als an diesem Standort üblich und der Besitzer schreibt auch für die Restvermietungszeit zwar kleine dafür aber schwarze Zahlen

Für eine echte Zwischennutzung, d.h. bei Bestands- und Nutzungserhalt des Gebäudes, ist  dagegen die reine Kostenmiete für den Vermieter schon als Gewinn zu verbuchen, da das Gebäude durch eine raumkonforme Nutzung zumindest seinen Sachwert beibehält. Diese Sachwertstabilität ist der eigentliche ökonomische Sinn  der echten Zwischennutzung, während der Mieter natürlich auf einen höheren Verkehrswert wartet bzw. diesen vom Markt über kurz oder lang erhofft oder erwartet. Es ist in der Regel auch der vorherige Verkehrswertverfall, sprich die sinkende Mieteinnahme, die in der Regel den Leerstand und damit die Option der Zwischennutzung auslöst.

Führt der Leerstand im Rahmen eines Gesamtbesitzes aber zu Steuervergünstigung, die den eventuellen Sachwertverfall mehr als ausgleichen, ist selbst in diesem Fall eine Zwischennutzung für den einzelnen Vermieter ökonomisch sinnlos. Es sind dann eher die Anlieger und mittlerweile auch die Stadtverwaltungen, die auf eine Zwischennutzung drängen um das städtische Gesamtbild positiv zu beeinflussen, da zunehmende und dauerhafte Leerstände, erst recht wenn sie sich in einer bestimmten Gegend oder Straße anhäufen, dort zum allgemeinen Verkehrswertverfall und später auch zum Sachwertverfall führen können.

In einer solchen Situation macht die Zwischennutzung für den einzelnen Immobilienbesitzer zwar immer noch wenig Sinn, für die (Wieder)Aufwertung des von Leerständen betroffenen Stadtteils jedoch umso mehr. Der Gewinn für die einzelne Immobilie hält sich dabei in der Regel kurzfristig in Grenzen. Mittel bis langfristig kann sich jedoch eine Lageverbesserung einstellen die auch den Verkehrswert der Einzelgrundstücke/Gebäude wieder anhebt.

Dies geschieht allerdings nur, wenn die Hoffnung auf Aufwertung nicht trügt oder die Zwischenmieter mit ihrer Nutzung selbst Erfolg haben, bzw. nach einer gewissen Zeit in der Lage sind, mehr als die Kostenmiete zu bezahlen. Auch in diesem Fall ergibt sich für Mieter und Vermieter aus der Zwischennutzung eine dauerhafte Win-Win-Situation, bzw. kann die Zwischen- zur Dauernutzung werden. Deswegen sollten die Vermieter, die einzeln oder gemeinsam eine solche Lageaufwertung anstreben, auch selbst am Erfolg der Zwischenmieter interessiert sein.

Für Vermieter, denen vor allem an einer Restverwertung gelegen ist, d.h. die so viel wie möglich aus ihrem Immobilienbesitz rausholen und dazu möglichst wenig in ihn investieren wollen, gilt das genaue Gegenteil. Sie sind an dieser Art von unterstützender Zwischennutzungen nicht interessiert. Sie wollen kurzfristige Erfolge und nehmen dafür auch für die Gesamtlageentwicklung schädliche Nutzungen in Kauf, wenn den die eigene Kasse stimmt. Sie haben in der Regel auch nicht das geringste Interesse an jeder Art von Kultur- und Kunstproduktion in ihren Gemäuern, weil deren Gewinnaussichten in der Regel als sehr unsicher gelten.

Ökonomisch sinnvoll ist deswegen eine Zwischennutzung für den Mieter nur dann, wenn ihm beim Erfolg auch die vertragliche Aussicht auf die Mietverlängerung, bei eventuell höherer Miete zugesichert wird. Es sei denn, er ist durch seine Nutzungsabsicht selbst nur auf eine Kurzzeitanmietung aus. Dies ist jedoch eher bei Wohn- als bei gewerblicher Nutzungen der Fall. Die sogenannten Kreativen wollen aber häufig sogar beides in einer Einheit oder in unmittelbarer Nähe und sind schon deswegen auch als Künstler und Kulturschaffende nicht in der Lage alle paar Monate den Aufenthaltsort zu wechseln. Erst recht nicht, wenn sie bei ihren Produkten auch auf Laufkundschaft angewiesen sind.

Für sie lohnt sich eine Zwischennutzung also eigentlich nur dann, wenn sie in Wirklichkeit gar keine ist. Sie ist deswegen vor allem für die (noch) nicht so erfolgreichen unter ihnen nicht wegen des Zwischenzeitlichen sondern wegen des damit verbundenen unterdurchschnittlichen Mietpreises interessant. Die zeitliche Begrenzung spielt nur insofern eine Rolle, weil sie die Möglichkeit eröffnet beim absehbaren  Misserfolg aus dem Mietvertrag auch schnell wieder aussteigen zu können. Während also auch bei der Zwischennutzung beim Mietpreis aus der Natur der Sache immer eine Differenz zwischen den Erwartungen von Mieter und Vermieter besteht, kann beim Zeitfaktor in einem solchen Fall ohne weiteres eine Interessengleichheit vorhanden sein.

Im Ruhrgebiet gelten zu diesen allgemeinen Bedingungen jeder Zwischennutzung jedoch noch folgende regionale Sonderkonditionen:

1.    Das Ruhrgebiet ist keine Boomregion und von daher ist der Spekulationsdruck hier nur in sehr wenigen zentralen Büroarealen und so gut wie keinem Wohngebiet vorhanden.

2.    Es gibt flächendeckend Gewerbe- und Wohnleerstände und das auch in zentralen städtischen Lagen, die seit Längerem vorhanden und auch nicht in naher Zukunft durch den Markt belegt werden können.

3.    In einigen Bereichen clustern sich  dabei mittlerweile diese Leerstände und führen zu generellen Lageabwertung.

4.    Es gibt mittlerweile auch erhebliche Leerstände im öffentlich oder quasiöffentlichen, sprich vom Steuerzahler erheblich oder gänzlich subventionierten Immobilienbesitz.

Das Potential der Zwischennutzungen liegt in der Ruhrstadt national gesehen, auch was die Agglomerationsräume betrifft, also erheblich über dem Durchschnitt und das auch in zentralen Lagen.

Aber auch im Ruhrgebiet gilt alles in allem, dass Zwischennutzungen nur dann ökonomisch sinnvoll sind wenn sie für Mieter  u n d  Vermieter einen Vorteil ergeben, der die Dauernutzung mit einschließt. Denn häufig wechselnde Mieter sind auch für den Vermieter eine Last, sofern er nicht ein Hotel betreibt. Besetzungen sind also nur da zu empfehlen, wo absehbar ist, dass der Vermieter durch den so erzeugten Handlungsdruck auf Vermietungslösungen gestoßen wird, die auch ihm einen Vorteil bieten. Es sei denn es geht um eine politische Demonstration, die auf einen eklatante Raumnot, also eine gesellschaftlichen Missstand hinweisen will. Das ist dann allerdings ein ganz anderes Thema.